Valutare un immobile per confronto

Aggiornata il 29 ottobre 2026. Lettura di 9 minuti.

Il modo più solido di dire quanto vale un immobile è guardare quanto sono stati pagati immobili simili, vicini e venduti da poco, e correggere le differenze. Sembra ovvio: la parte difficile è farlo bene, e sempre allo stesso modo.

Vendite, non annunci

Il prezzo di un annuncio è quello che il venditore chiede. Il prezzo di un atto è quello che qualcuno ha pagato. Fra i due c'è uno sconto che la Banca d'Italia misura ogni trimestre nel suo sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, chiedendolo direttamente agli agenti. Partire dagli annunci vuol dire partire da un numero più alto del mercato.

Il metodo del confronto di mercato, quello che il Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa riprende dagli standard internazionali, chiede la rilevazione di contratti recenti appartenenti allo stesso segmento di mercato.

Dove trovare le vendite

• Le vendite della tua agenzia. Sono le migliori: conosci l'immobile, le condizioni e il prezzo vero.
• Gli atti dichiarati. Dal 7 dicembre 2020 l'Agenzia delle Entrate mostra, nell'area riservata, i corrispettivi dichiarati negli atti di compravendita dal 1° gennaio 2019, con zona, categoria catastale e dimensione degli immobili. Si accede con le credenziali dei servizi telematici o con SPID. Non copre i comuni con il sistema tavolare, fra cui quattro comuni del Veneto.
• I colleghi. Una vendita di cui ti parla un collega è utile se conosci l'immobile e il prezzo.

Scegliere i confronti

Meglio quattro confronti buoni che dieci a caso. Stessa zona o zona simile, stesso tipo di immobile, vendite recenti. Se un confronto è lontano o vecchio si può usare, ma va dichiarato e pesato di conseguenza. E vanno scartati i casi anomali: una vendita fra parenti o un'asta non rappresentano il mercato.

Le correzioni

Ogni confronto va riportato all'immobile da valutare: ci si chiede quanto sarebbe stato pagato se fosse stato identico. Le correzioni più comuni sono:

• la superficie, contata come superficie commerciale, con balconi, cantine e garage pesati in proporzione;
• il piano, e per un appartamento l'ascensore;
• lo stato di manutenzione;
• la data della vendita, perché i prezzi si muovono;
• gli altri aspetti che in quella zona contano, come un giardino o un posto auto.

Quanto pesa ogni correzione è il punto delicato: la letteratura tecnica discute ancora come stimare questi pesi. Il consiglio pratico è usare sempre gli stessi pesi, messi per iscritto, così che due agenti arrivino allo stesso risultato e il proprietario possa capire da dove viene.

Dal valore al prezzo

Dai confronti corretti escono un valore e una forbice. Il prezzo dell'annuncio è un'altra cosa: si decide col proprietario, sapendo dove sta il mercato e quanto tempo si vuole aspettare.

E le quotazioni OMI?

Le quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate danno, per ogni zona, un intervallo di valori al metro quadro per tipo di immobile e stato, aggiornato ogni semestre. Sono un riferimento utile quando le vendite sono poche, non una stima del singolo immobile: lo dice il manuale stesso della banca dati.

Fonti

1. T. Tempesta (Università di Padova), «Problematiche metodologiche e applicative del Market Comparison Approach», Aestimum, 2026: doi.org/10.36253/aestim-20156.
2. Tecnoborsa, Codice delle valutazioni immobiliari, 2018.
3. Agenzia delle Entrate, comunicato del 7 dicembre 2020 sulla consultazione dei valori immobiliari dichiarati: agenziaentrate.gov.it.
4. Banca d'Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 2° trimestre 2026: bancaditalia.it.
5. Sui limiti delle quotazioni OMI, con le parole del manuale della banca dati: ediltecnico.it.
6. Agenzia delle Entrate, comunicato del 15 ottobre 2024 sulle quotazioni OMI: agenziaentrate.gov.it.

Questa guida descrive un metodo di lavoro per l'agenzia, non le regole di una perizia giurata.